Certification BREEAM In-Use : enjeux, processus et bénéfices pour les bâtiments en exploitation
La référence internationale pour évaluer et améliorer la performance environnementale d'un actif existant — de l'audit initial au renouvellement triennal.
L'essentiel à retenir
- BREEAM In-Use évalue les bâtiments en exploitation selon 9 thématiques, en deux parties : Asset Performance et Management Performance.
- 6 niveaux de notation : Acceptable (10 %), Pass (25 %), Good (40 %), Very Good (55 %), Excellent (70 %), Outstanding (85 %).
- Le certificat est valable 3 ans, renouvelable avec possibilité d'audit mi-cycle pour améliorer son niveau.
- Elle s'applique aux bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels, établissements de santé et bâtiments d'enseignement.
- Elle valorise l'actif, sécurise sa commercialisation et répond aux exigences ESG des investisseurs.
- Eden Green assure les missions AMO BREEAM In-Use : faisabilité, audit et accompagnement au renouvellement.
La performance environnementale d'un bâtiment en exploitation est devenue un critère de valorisation et de liquidité pour les actifs immobiliers. La certification BREEAM In-Use, développée depuis 2009 par le Building Research Establishment (BRE), s'est imposée comme la référence internationale sur ce sujet. Avec plus de 10 000 bâtiments certifiés dans le monde, elle offre un cadre rigoureux pour identifier les points d'amélioration, valoriser les efforts déjà réalisés et répondre aux attentes ESG croissantes des investisseurs et des locataires.
Évaluez la faisabilité pour votre actifQu'est-ce que la certification BREEAM In-Use ?
La certification BREEAM In-Use est une certification environnementale internationale qui évalue la qualité d'un bâtiment existant en exploitation selon 9 thématiques couvrant la performance énergétique, le confort des occupants, la gestion des ressources et la résilience. Elle a été développée par le Building Research Establishment (BRE) depuis 2009, et mise à jour en version V6 en 2020 avec l'introduction de deux parties d'évaluation distinctes.
Contrairement aux certifications de conception (HQE Construction, BREEAM New Construction), BREEAM In-Use s'applique aux bâtiments déjà en service. Elle offre un cadre d'amélioration continue adapté aux acteurs de l'exploitation et de la gestion d'actifs, pour lesquels la grande majorité des décisions techniques sont déjà figées.
Les mêmes actifs sont souvent soumis à la loi DDADUE : Guide pratique loi DDADUE — vérifiez si un audit énergétique réglementaire s'impose également à votre site.
Asset Performance et Management Performance
Depuis la version V6, BREEAM In-Use distingue deux parties certifiables séparément ou de manière combinée :
| Partie | Ce qui est évalué | Porté par |
|---|---|---|
| Partie 1 — Asset Performance | Qualité intrinsèque du bâtiment : performances thermiques, équipements CVC, accessibilité, sécurité incendie, systèmes d'éclairage | Propriétaire de l'actif |
| Partie 2 — Management Performance | Qualité de gestion : stratégie environnementale, suivi des consommations, politique d'achat responsable, enquêtes de satisfaction occupants | Gestionnaire / exploitant |
Cette séparation est particulièrement adaptée aux contextes de dissociation propriétaire-locataire. Un propriétaire peut certifier la qualité de son actif indépendamment de la gestion opérée par le preneur. Pour le niveau Good et au-delà, deux prérequis s'appliquent à chaque partie : au moins 80 % des espaces doivent être occupés et les consommations du bâtiment doivent être connues et documentées.
Pour vérifier si votre actif est également soumis à la loi DDADUE : Guide pratique loi DDADUE — qui est concerné et quelles obligations s'appliquent.
Les 9 thématiques d'évaluation
Le référentiel BREEAM In-Use V6 couvre 9 domaines qui structurent le score de chaque actif. Chaque thématique regroupe un ensemble de critères évalués lors de l'audit :
- HEA — Santé et bien-être : confort thermique, qualité de l'air intérieur, éclairage, acoustique
- ENE — Performance énergétique : consommations, équipements, systèmes de suivi
- TRA — Accessibilité et transport : mobilités douces, proximité transports en commun
- WAT — Consommations d'eau : équipements économes, suivi des consommations
- RSC — Ressources : gestion des déchets, politique d'achat responsable
- RSL — Résilience : conformité incendie, gestion des risques
- LUE — Environnement et biodiversité : espaces extérieurs, biodiversité locale
- POL — Pollution : émissions, fluides frigorigènes, pollution lumineuse
- MAN — Management de l'exploitation : stratégie environnementale, satisfaction occupants
Pour chaque thématique, le référentiel définit des critères obligatoires et des critères optionnels dont la pondération détermine le score final. Le livre blanc Eden Green détaille l'ensemble des sous-critères évalués et les prérequis documentaires à réunir pour chaque niveau de certification.
Les 6 niveaux de notation
Le système de notation BREEAM In-Use est gradué en 6 niveaux, ce qui rend la certification accessible même aux actifs de performance initiale modeste :
≥ 10 %
≥ 25 %
≥ 40 %
≥ 55 %
≥ 70 %
≥ 85 %
Le niveau Very Good (55 %) est généralement l'objectif cible pour valoriser un actif sur le marché locatif. Le niveau Excellent (70 %) est de plus en plus exigé par les grandes foncières soumises à des engagements ESG stricts. Le certificat obtenu est valable 3 ans : pendant cette période, un audit mi-cycle permet d'améliorer le niveau sans attendre le renouvellement.
Processus de certification : les étapes
Le processus de certification BREEAM In-Use est piloté par un AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage) certifié. Il se déroule en trois grandes phases :
- Pré-évaluation et plan d'actions — analyse documentaire, visite technique du site, positionnement sur chaque thématique et identification des actions prioritaires à conduire avant l'audit.
- Audit de certification — réalisé par un auditeur BREEAM accrédité, il produit le rapport officiel et détermine le niveau obtenu. Il n'est pas obligatoire de passer par une démarche BREEAM RFO au préalable.
- Suivi et renouvellement — le certificat est valable 3 ans. Un audit mi-cycle permet d'améliorer le niveau si des travaux ont été engagés entre-temps. À l'issue des 3 ans, le renouvellement maintient ou améliore le niveau.
La durée et le coût de la démarche dépendent de l'état initial du bâtiment, du niveau visé et du nombre d'actifs concernés. Le livre blanc Eden Green détaille le processus complet ainsi qu'un comparatif de coûts avec les autres certifications.
Bénéfices pour propriétaires et gestionnaires
La certification BREEAM In-Use produit des effets concrets à trois niveaux :
Valorisation financière de l'actif
La certification constitue un gage de qualité reconnu sur le marché immobilier international. Elle améliore l'attractivité de l'actif auprès des locataires et peut en faire un prérequis de location sur certains segments (grandes entreprises, foncières cotées). Elle contribue à maintenir ou à améliorer la valeur vénale de l'actif, notamment dans un contexte de durcissement des critères ESG des investisseurs institutionnels.
Cadre d'amélioration continue
Le processus BREEAM In-Use aide propriétaires et gestionnaires à identifier les points d'amélioration prioritaires sur leur bâtiment — qu'il s'agisse de l'enveloppe, des équipements, des pratiques de gestion ou de la qualité de vie des occupants. Le rythme triennal de renouvellement crée une dynamique de progrès mesurable et documentée.
Réponse aux exigences ESG
Les investisseurs immobiliers soumis à des obligations de reporting ESG (SFDR, taxonomie européenne) ont besoin de preuves objectives de la performance environnementale de leurs actifs. BREEAM In-Use fournit une évaluation standardisée, internationalement reconnue, qui s'intègre directement dans les reportings ESG et répond aux exigences croissantes des locataires en matière de qualité environnementale de leur espace de travail.
BREEAM In-Use vs HQE Exploitation vs LEED O&M
Trois certifications majeures coexistent pour les bâtiments en exploitation. Leurs principales différences portent sur la reconnaissance internationale, la durée de validité du certificat et la fréquence des audits :
| Critère | BREEAM In-Use | HQE Exploitation | LEED O&M |
|---|---|---|---|
| Origine | Anglo-saxonne (BRE) | Française | Nord-américaine |
| Reconnaissance | Internationale | France et pays francophones | Internationale (forte en Amérique du Nord) |
| Durée de validité | 3 ans | 5 ans | 5 ans |
| Suivi intermédiaire | Audit mi-cycle possible | Audit tous les 2 ans | Audit documentaire à l'admission uniquement |
| Accessibilité | Démarche progressive, accessible dès le niveau Pass | Cibles exigeantes | Investissement important |
Le choix entre ces certifications dépend de la stratégie patrimoniale, des marchés cibles (locataires internationaux ou non) et du budget disponible. Le livre blanc Eden Green présente un comparatif détaillé incluant les fourchettes de coûts AMO, les frais de certification et l'analyse coût/bénéfice par type d'actif.
Pour aller plus loin : Guide pratique loi DDADUE — vérifiez si votre actif est également soumis à l'audit énergétique obligatoire.
Questions fréquentes sur la certification BREEAM In-Use
Qu'est-ce que la certification BREEAM In-Use ?
La certification BREEAM In-Use est une certification environnementale internationale développée par le Building Research Establishment (BRE) depuis 2009. Elle évalue la qualité d'un bâtiment en exploitation selon 9 thématiques : santé et bien-être (HEA), performance énergétique (ENE), accessibilité (TRA), consommations d'eau (WAT), ressources (RSC), résilience (RSL), environnement et biodiversité (LUE), pollution (POL) et management de l'exploitation (MAN). Depuis 2020, elle repose sur deux parties d'évaluation distinctes : Asset Performance et Management Performance.
Quels sont les niveaux de notation BREEAM In-Use ?
La certification BREEAM In-Use comporte 6 niveaux : Acceptable (à partir de 10 %), Pass (25 %), Good (40 %), Very Good (55 %), Excellent (70 %) et Outstanding (85 %). Ce système gradué permet à des bâtiments de performance initiale très diverse d'entrer dans la démarche et de progresser par étapes.
Quelle est la durée de validité d'un certificat BREEAM In-Use ?
Le certificat BREEAM In-Use est valable 3 ans. Pendant cette période, si un programme de travaux est mis en place, il est possible d'améliorer le niveau obtenu en réalisant un audit mi-cycle. À l'issue des 3 ans, le certificat est renouvelable. Ce rythme triennal distingue BREEAM In-Use du HQE Exploitation et du LEED O&M, tous deux valables 5 ans.
Quelle est la différence entre Asset Performance et Management Performance ?
L'Asset Performance (Partie 1) évalue la qualité intrinsèque et physique du bâtiment : performances thermiques, équipements techniques, accessibilité, dispositifs de sécurité. Le Management Performance (Partie 2) évalue la qualité de gestion : stratégie environnementale du gestionnaire, suivi des consommations, politique d'achat, satisfaction des occupants. Chaque partie peut être certifiée séparément ou en combiné selon les objectifs du demandeur.
Quels types de bâtiments peuvent être certifiés BREEAM In-Use ?
La certification BREEAM In-Use s'applique à une large gamme d'actifs en exploitation : bureaux, commerces et centres commerciaux, sites industriels et entrepôts logistiques, hôtels, établissements de santé, bâtiments d'enseignement et autres bâtiments tertiaires. Des référentiels résidentiels existent également.